ارزیابی نوسانات بازار مسکن و رابطه آن با ادوار تجاری در ایران

بحران اقتصادی که از نیمه دوم دهه 2000 آغاز گردید بار دیگر توجه اقتصاددانان را به موضوع ادوار تجاری جلب نمود. از آنجا که بحران از بخش مسکن آمریکا شروع شد این فرضیه را تقویت نمود که نوسانات بخش مسکن پیشروی ادوار تجاری است. مطالعات تجربی زیادی که در آمریکا و اروپا انجام شده این فرضیه را تأیید می نماید. این تحقیق به دنبال آزمون این فرضیه در اقتصاد ایران و کشف ماهیت بازار مسکن است. مسکن، سهم قابل توجهی از هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد و از طرفی سهم پانزده درصدی ارزش افزوده مسکن از تولیدکل و شاخص هفتاد در صدی پیوند پیشین با سایر بخشها نشان دهنده اهمیت آن در تولید است. لذا شناخت ماهیت بازار مسکن هم برای تولید کننده آن و هم برای تقاضا کننده آن – و در نتیجه هم برای سیاستگذاران- اهمیت پیدا می کند. مهمترین جنبه بازار مسکن، نوسانات آن است، لذا شناخت ساز و کار بازار مسکن همیشه مورد علاقه اقتصاددانان بوده است. در این تحقیق دو جنبه از این بازار مورد ارزیابی قرار گرفته است : اول، نوسانات بازار مسکن و ارتباط آن با ادوار تجاری؛ ودوم، شناخت و تصریح عوامل موثر بر بازار مسکن و نوسانات آن. درقسمت اول که در برگیرنده داده های سالانه 1350 تا 1387 است تولید ناخالص داخلی (gdp) به عنوان متغیر مرجع و متغیرهای بازار مسکن شامل: پروانه ساخت، شروع ساخت، تولید مسکن، زیربنای ساخته شده، سرمایه گذاری در مسکن، اشتغال در مسکن و قیمت مسکن به عنوان متغیرهای اساسی انتخاب شده اند. ابتدا– با استفاده از نرم افزارeviews7- لگاریتم متغیرها با استفاده از فیلتر هادریک- پرسکات به روند و ادوار تجزیه گردیده و سپس با استفاده از تحلیل همبستگی، تحلیل نقاط برگشت و شاخص همگامی میزان هم حرکتی متغیرها و ارتباط آنها از نظر پیشروی، همزمانی یا پسروی تعیین گردیده و به تحلیل آنها پرداخته شده است. نتایج نشان می دهند که متغیرهای مسکن(غیر از پروانه های ساخت) هم حرکتی معناداری با تولید کل دارند. شروع ساخت و سرمایه گذاری در مسکن با تولید کل همزمان بوده ولی تولید مسکن، قیمت مسکن و اشتغال در مسکن نسبت به تولید کل تأخیر دارند. بنا بر این نوسانات تولید کل( ادوار تجاری) راهنما و پیشروی نوسانات تولید مسکن است. آزمون علیت گرنجر نیز نشان دهنده رابطه علی دو طرفه میان تولید کل و تولید مسکن و همچنین علت بودن تولید کل برای سایر متغیرهای مسکن می باشد. در قسمت دوم بر اساس داده های فصلی سالهای 87-1369 با کاربرد روش خود توضیح با وقفه های گسترده (ardl) متغیرهای مختلف که امکان تأثیر گذاری بالقوه بر تقاضا و موجودی مسکن دارند مورد برآورد قرار گرفته که در نهایت، متغیرهای : ازدواج، تولید ناخالص داخلی، شاخص قیمت مسکن، شاخص قیمت اجاره مسکن و حجم نقدینگی به عنوان بهترین متغیرهای توضیحی انتخاب گردیدند. نتایج نشان می دهند که متغیرهای ازدواج، تولید ناخالص داخلی و شاخص قیمت اجاره مسکن در کوتاه مدت و بلندمدت رابطه مثبت، متغیر شاخص قیمت مسکن در کوتاه و بلند مدت رابطه منفی و متغیر حجم نقدینگی در کوتاه مدت رابطه منفی و در بلندمدت رابطه مثبت با مسکن دارند. در ادامه، بررسی تأثیر شوکهای وارده بر بازار مسکن با استفاده از تابع عکس العمل ضربه در الگوی var نشان داد که شوکهای قیمت مسکن اثرات نوسانی داشته و شوکهای نفتی تأثیر مثبت را به همراه دارند.