عدم هدایت و مدیریت صحیح روند گسترش شهر مشهد سبب پراکنده رویی و در نتیجه ظهور عرصه های ناکارآمد شهری تحت عنوان اراضی قهوه ای در محدوده شهر شده است. این مساله خود را در قالب پژمردگی و زوال بخشهایی از شهر، ایجاد مراکز جرم و جنایت، کاهش درآمد دولت محلی(شهرداری)، پایین آمدن ارزش زمین و املاک و نزول کیفیت محیطی نشان می دهد. در ادبیات برنامه ریزی شهری در اواخر قرن بیستم، در تقابل با رشد پراکنده، رویکرد جدیدی با نام "رشد هوشمند،"برای پایدار ساختن فرم فضایی شهرها و شکل دهی مجدد آنها مطرح شد. رویکرد رشد هوشمند با بهره گیری از توان اراضی قهوه ای به مقابله با پراکنده رویی می پردازد. هدف این پژوهش، مطالعه پراکندگی اراضی قهوه ای و عوامل موثر بر پیدایش و استمرار این اراضی در سطح شهر مشهد و نیز بررسی میزان رشد هوشمند مناطق بر اساس شاخصهای منتخب می باشد. پژوهش حاضر که از نوع شناختی ـ تحلیلی است، پس از جمع آوری اطلاعات و داده های مورد نیاز، از نرم افزارهای arc gis، office و spss جهت تحلیل های مکانی و سنجش روابط بین متغیرها استفاده شده است. به منظور سنجش شاخص فشردگی از روش پیشنهادی تسای، برای سنجش شاخص های دسترسی و زیست محیطی از مدل تحلیل شبکه در gis، و برای تلفیق شاخص ها از مدل ahp استفاده شده است. نتایج این پژوهش نشان می دهد که در رابطه با شاخص فشردگی، منطقه ثامن با امتیاز 710/0، در رابطه با شاخص دسترسی، منطقه یک با امتیاز 999/0 در رابطه با شاخص زیست محیطی، منطقه یازده با امتیاز 619/0، بهترین وضعیت را داشته اند. بر اساس تلفیق شاخص ها نیز منطقه ثامن شهرداری مشهد با امتیاز 686/0 بهترین وضعیت و منطقه 12 با امتیاز 044/0 بدترین وضعیت را از نظر هوشمندی در میان مناطق 13 گانه شهر مشهد دارا هستند. همچنین در پایان پژوهش آشکار شد که بین وجود اراضی قهوه ای و میزان رشد هوشمندانه مناطق رابطه معناداری وجود دارد بدین معنا در هر منطقه ای که اراضی قهوه ای بیشتری وجود دارد، از میزان هوشمندی آن منطقه کاسته شده است.