یکی از مهمترین مسائل کاربری های شهری خصوصاً در شهرهای بزرگ، تغییر کاربری ها است که غالباً به صورت تغییر کاربری های مسکونی به کاربری های درآمدزا (تجاری، اداری) نمایان می شود، حاصل این تغییرات عدم تعادل در ارائه مطلوب خدمات شهری، تهدید کارکرد سکونتی، تضعیف کارکرد جابه جایی معابر شهری، ناسازگاری نظام همجواری کاربری ها و عدم هماهنگی کالبد و کارکرد ساختمان ها می باشد. این تحقیق با هدف تحلیل پیامدهای کمی و کیفی تغییر کاربری های شهری و شناسایی عوامل موثر بر تثبیت کاربری ها در ناحیه 5 منطقه 4 کلانشهر تهران تدوین یافته و سعی شده است با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی؛ از طریق بررسی های کتابخانه ای، مطالعات میدانی، توزیع نظرسنجی بین جامعه هدف و نرم افزارهای arc gis و spss تغییرات کاربری ها در فاصله سال های 1393-1386 و عوامل موثر بر تثبیت کاربری های شهری شناسایی گردد. وضع قوانین و مقررات بازدارنده، اقدامات کنترلی، اقدامات اجرایی بازدارنده، تاثیر سازه های جدید، هماهنگی فرم و عملکرد پنج عامل موثر بر تثبیت کاربری های شهری هستند و بیشترین شدت اثر عوامل مربوط به وضع قوانین و مقررات بازدارنده، اقدامات اجرایی بازدارنده و اقدامات کنترلی است. تغییرکاربری ها عمدتاً با انگیزه های اقتصادی آغاز شده و در صورتی که قوانین و راهکار های اجرایی کارآمد و بازدارنده نباشند، به گسترش آن دامن می زنند. با توجه به نقش مراجع قانونی، قضایی، دولت، شهرداری و مردم لزوم بازنگری در سیاست های جاری مدیریت شهری و تعریف پهنه هایی که در آنها فرم یک بنا معرف عملکرد آن (هماهنگی فرم و عملکرد) باشد، می تواند با کاستن انگیزه تغییر کاربری ها، به تثبیت کاربری های شهری بیانجامد.