رشد و گسترش فیزیکی شهر فرایندی پویا و مداوم است و امروزه به یکی از معضلات فضاهای شهری تبدیل شده است، که طی آن محدوده های شهری و فضای های کالبدی آن ها در جهات عمودی و افقی باعث گسترده شدن شهرها به خارج از محدوده شهر می شود. روش تحقیق در این پژوهش توصیفی- تحلیلی است.. توسعه اراضی بایر منطقه یک شهر زنجان بیشتر به صورت الگوی توسعه گسسته و لکه ای بوده است که این نوع نوسعه بعد از دهه ی 1385 بیشتر شده است که نتیجه آن تخریب اراضی بایر شرقی و شمال و شمال غرب منطقه می باشد که به زیر ساخت و ساز رفته است. در بررسی قیمت اراضی بایرمنطقه یک شهر زنجان به منظور دستیابی به روند تغییرات آن در سطح شهر و تجزیه و تحلیل علل این نواسانات قیمتی، قیمت اراضی بایر تحت تأثیر موقعیت منطقه ای و قرار گیری نسبت به شبکه معابر اصلی متفاوت می باشد که زمین های واقع در پشت جبهه با 11000 هزار ریال کمترین ارزش منطقه ای و زمین های برخیابان آیت الله مدنی با 300000 هزار ریال و خیابان اول شهرک کارمندان با 180000 هزار ریال بیشترین قیمت منطقه ای را دارا می باشند که با توجه به این در مناطقی که قیمت اراضی بالا است از تعداد زمین های خالی کاسته می گردد. از لحاظ مالکیت زمین (خصوصی، دولتی، تعاونی، شهرداری و وقفی( نیز، بیشترین مالکیت زمین های بایر منطقه یک زنجان را اراضی تعاونی با 2687 قطعه و کمترینان را مالکیت وقفی بدون قطعه در بر گرفته است. مساحت اراضی بایر منطقه یک شهر زنجان از سال 1365 از 32696 هکتار به 14732 هکتار در سال 1392 کاهش یافته است که 17964 هکتار از مساحت زمین های بایران کاسته شده است. بر اساس مدل زنجیره مارکوف- سلول های خودکار پیش بینی شده کابری زمین بایر برای سال 1407 در حدود 9144.01 کاهش خواهد داشت، که نسبت به سال 1392 حدود 5587.99 هکتارکاهش خواهد داشت، که با افت 13.63 درصدی مواجه خواهد شد و زمین های ساخته شده تا حدود 50342.3 هکتار افزایش خواهد داشت. مقدار آنتروپی منطقه یک شهر زنجان برای دوره های 1369، 85 و 92 به ترتیب برابر با 0.9784، 1.011، 2.1034 بوده است، درحالی که ارزش ln(3)=1.098 است. بالا بودن مقدار آنتروپی به مقدار حداکثر نشانگر رشد پراکنده توسعه فیزیکی شهری است بر اساس مدل هلدرن در مجموع طی سال 1369 تا 1392 حدود 53 درصدرشد شهر زنجان ناشی از رشد جمعیت و حدود 47 درصد ناشی از رشد افقی و بی قواره شهری بوده است.