مساله ی مهم در مورد این قرارداد ها، بحث ماهیت قرارداد می باشد که در کشور ما، علی رغم تصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12/10/1389، ابهامات در مورد ماهیت قرارداد مزبور کماکان به قوت خود باقی است. دلیل این امر شکلی بودن قانون پیش فروش ساختمان می باشد که اساساّ به بحث ماهیت این قرارداد ها اشاره ای نداشته است. در این تحقیق، به بررسی تئوری ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان پرداختیم و قرارداد مزبور را با عقود عهدی بی نام و نیز عقود تملیکی مقایسه کردیم. عقود عهدی از قبیل تعهد به بیع، قرارداد کار و مواد، مقاطعه کاری و نیز عقود تملیکی نظیر بیع معلق، بیع سلف و بیع استصناع از جمله ماهیت های مشابهی هستند که در این تحقیق به بررسی آن ها پرداختیم. به نظر می رسد که قالب حقوقی شایسته برای بیان ماهیت قرارداد مزبور، قالب « بیع معدوم به تبع موجود» می باشد که در این تحقیق به آن اشاره می شود. قابل ذکر است که قرارداد پیش فروش آپارتمان در قانون پیش فروش ساختمان، علاوه بر شرایط اساسی قرارداد ها، دارای شرایط شکلی خاصی جهت تنظیم قرارداد نیز می باشد. واضح است که فقدان شرایط اساسی و شکلی قرارداد، ضمانت اجرای خاص خود را دارد، هم چنین قرارداد مزبور، هم در حقوق ایران هم در حقوق انگلیس واجد آثاری نسبت به پیش فروشنده، پیش خریدار و ثالث می باشد. حقوق و تعهدات هر کدام از طرفین و نیز ضمانت اجرای تعهدات هر یک در این تحقیق بررسی می شود.