عقد پنهانی به معنای خاص در جایی مطرح می شود که طرفین یک عقد ظاهری تنظیم نموده و در حقیقت تمام و یا بخشی از آن مطابق با اراده آنها نبوده و آنچه را واقعاً خواسته اند در سند سری یا معارض بیان می کنند، البته ممکن است در همه موارد سند سری تنظیم نشود ولی طرفین شفاهاً بر آنچه می خواهند توافق نمایند. برای انعقاد عقد پنهانی به معنای خاص الزاماً باید دو عقد منعقد شود که یکی به صورت واقعی که مقصود طرفین است و دیگری با هدف سرپوش گذاشتن به عقد واقعی منعقد می شود که به عقد ظاهری و عقد وانمود شده تعبیر می شود. این دو عقود بایدبه طور همزمان بین طرفین منعقد شده و در ماهیت و عناصر با هم متفاوت باشند. در واقع طرفین با اعمال نوعی ظاهرسازی و فریب کاری به قصد اجتناب از مقررات آمره محاکم بر عقد پنهانی، عقد ظاهری را منعقد می کنند. با توجه به اینکه عنصر سازنده عقد از لحاظ فقهی اراده باطنی می باشد، در نتیجه عقد ظاهری، عقد صوری و باطل و عقد سری یا پنهانی یک عقد حقیقی و واقعی و لازم الاتباع بین طرفین می باشد. هرچند این نظر در خصوص روابط طرفین عقد منطقی می باشد ولی موثر دانستن عقد پنهانی نسبت به اشخاص ثالث با حسن نیتی که با اعتماد به این ظاهر به تنظیم روابط خود با دیگران می نمایند عادلانه به نظر نمی رسد. هرچند در حقوق ایران قانونگذار در مواردی به حمایت از اشخاص ثالث نسبت به عقود پنهانی پرداخته ولی نمی توان با قیاس و وحدت ملاک از این موارد، به طور کلی نظریه غیرقابل استناد بودن عقد پنهانی را نسبت به اشخاص ثالث استنباط کرد.