طی دهه ها گذشته جهان به سرعت به سمت شهری شدن پیش رفته و در سال 2007 نیمی از جمعیت جهان در شهرها زندگی می کرده اند. الگوی غالب رشد کالبدی شهرها، گسترش افقی شهرها در قالب الگوی شهر ماشینی بوده است. اما به دلیل بحران های اقتصادی و انرژی، تجدیدنظرهایی در این الگو به وجود آمده است و آلترناتیوهایی مانند؛ رشد هوشمند و شهر فشرده جایگزین شده است، در این میان اراضی قهوه ای شهری به دلیل منافعی که برای شهرها دارند، به عنوان هسته برنامه ریزی شهری مطرح شده اند. اراضی قهوه ای بسیاری نیز در شهرهای ایران به دلیل گسترش افقی این شهرها طی دهه های اخیر وجود دارد، که تعداد 1591 قطعه با مساحت 3863 هکتار (13.22 درصد از وسعت شهر مشهد) از آن ها در شهر مشهد شناسایی شد و با توجه به اینکه یکی از مباحث مهم در برنامه ریزی اراضی قهوه ای تعیین نوع سرمایه گذاری است، این اراضی با استفاده تحلیل خوشه ای به سه خوشه متناسب با سرمایه گذاری بخش عمومی، خصوصی و عمومی خصوصی دسته بندی گردید. از جمله اراضی قهوه ای شهر مشهد، پادگان لشگر 77 ثامن الائمه شهر مشهد با 432 هکتار وسعت و موقعیت دسترسی، جغرافیایی و فضایی خاص می باشد، که ارزیابی الگوی کاربری جایگزین مناسب برای آن، ضمن در نظر گرفتن ابعاد پایداری، هدف این تحقیق است. برای رسیدن به هدف تحقیق پس از بررسی وضعیت طبیعی، اقتصادی و اجتماعی شهر و بافت شهری اطراف پادگان، طرح های توسعه شهری مرتبط و نظرسنجی از ساکنین محلی در مورد نیازهای خدماتی، نظرات ذی نفعان اصلی (ارتش، آستان قدس، شهرداری و ...) در مورد اولویت-های بازتوسعه، کاربری های مناسب و الگوی سرمایه گذاری مورد پرسش قرار گرفت. نتایج این تحقیق با روش توصیفی-تحلیلی، نشان می دهد؛ کاربری های فضای سبز، تفریحی و فرهنگی با رویکرد رفع نیازهای شهروندان و الگوی سرمایه گذاری بخش عمومی خصوصی، سناریوی مناسب برای بازتوسعه اراضی پادگان لشگر 77 ثامن الائمه شهر مشهد می باشد.