گسترش ساختمان سازی موجب ایجاد قراردادهای مربوط به ساخت وسازوانتقال آپارتمان گردیده که بنا بر ماهیت شناسی حقوقی و انتزاع از عرف عملی و رویه فعلی عرف و عادت که منشاء ایجاد قراردادهای مختلف بوده و قانونگذار را به دنبال خود می کشاند،اقسام مختلفی دارد که در تمامی آنها ماهیت و جوهر قرارداد ایجاد تعهد بوده و آن را در قالب مقاطعه کاری قرار می دهد. دیدگاه لایحه پیش فروش ساختمان نیز همین گونه است. نظر مشهورقرارداد را عقد بیع می داند که به دلیل عدم وجود مبیع در هنگام قرارداد چنین نظری صحیح نیست.از طرفی مصداق دیگر قرارداد را شرکت مدنی می داند در حالی که تمام اقسام آن دارای طبیعت وماهیت پیمانکاری بوده و به نام"قرارداد ساخت و انتقال آپارتمان"نامیده می شود.این قرارداد به دلیل وجود دو مرحله مستقل ساخت و انتقال که علیرغم استقلال هریک نسبت به دیگری پیوستگی جداناپذیری بین آن دو وجود دارد ماهیتی واحد اما مرکب دارد. ساخت آپارتمان تعهداصلی وانتقال آپارتمان ساخته شده تعهدی فرعی به حساب می آید. مطابق لایحه پیش فروش ساختمان قرارداد مذکور به علت انعقاد با سند رسمی تشریفاتی بوده و در سند مزبورشرایط صحت قرارداد اعم از اهلیت طرفین و صلاحیت فنی وقانونی شخص سازنده و موضوع قرارداد و مدت و بهای آن همراه با مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی مانند پروانه ساخت،تاییدیه احداث پی ساختمان و مدارک دیگر ذکر می شود.قرارداد مذکور مقید به زمان بوده و با انقضای مدت زمان مورد توافق پایان می یابد. سازنده به عنوان طرفی که ساخت و انتقال آپارتمان را به عهده می گیرد متعهد به احداث آپارتمان مطابق قرارداد و ضوابط قانونی زیر نظر مهندس ناظر بوده و مکلف است پس از اتمام بنا به دلیل اینکه آپارتمان را برای طرف دیگر یعنی متقاضی ساخت احداث نموده آپارتمان احداثی را به او تحویل داده و با تمهید مقدمات قانونی آن را به صورت رسمی جهت تثبیت مالکیت به متقاضی ساخت انتقال دهد.همچنین مکلف است موقعیت قراردادی خود را بدون رضایت متقاضی ساخت به شخص دیگری منتقل ننماید.در مقابل متقاضی ساخت متعهد می شود بهای آپارتمان و عوض قراردادی مورد توافق را مطابق سر رسید هر یک از اقساط قرارداد به حساب بانکی سازنده در برابر تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت عملیات ساختمانی پرداخت نموده و بنابر ممنوعیت قانونی تکلیفی به پرداخت مستقیم آن به سازنده ندارد. هر یک از طرفین ملزم به تعهدات خود بوده و به غیر از موارد مصرح قانونی و یا توافق و یا حکم قانون نمی تواند قرارداد را منحل نموده و از اجرای تعهدات خود سرباز زند در غیر این صورت می توان اجبار وی به انجام تعهدات قراردادی را در مدت زمان باقی مانده از قرارداد درخواست نمود. واژگان کلیدی: آپارتمان،قرارداد تشریفاتی،پیمانکاری،سازنده،متقاضی ساخت،عوض قراردادی،ساخت و انتقال آپارتمان