چکیده عقد بیع یکی از عقود معین است که در قانون مدنی، آثار و احکام آن تعیین گردیده است. در این عقد فروشنده حقوق و تعهداتی را دارا می باشد. مهمترین حق بایع، حق دریافت ثمن از مشتری است و تسلیم مبیع و دادن اطلاعات مربوط به آن از جمله تعهدات بایع است. در سال 1389 با تصویب قانون پیش فروش ساختمان، اجازه پیش فروش ساختمانهایی داده شد که قرار است در آینده احداث شود و بر این اساس به طرفین اینگونه قراردادها، پیش فروشنده و پیش خریدار گفته می شود. در این قانون، برای پیش فروشنده و پیش خریدار حقوق و تعهداتی پیش بینی شده است. تصویب قانون مذکور را باید منشاً تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان، درج نکات پیش بینی شده قانون در قرارداد منعقده و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی از جمله این تحولات است. در این پایان نامه، حقوق و تعهدات فروشنده و پیش فروشنده در قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان، بررسی می گردد تا تحولات ایجاد شده به نحو ملموس تری تبیین شوند.

دریک تقسیم بندی ، عقود به دو دسته تقسیم می شوند : عقود حضوری و عقود غیر حضوری . عقد حضوری عقدی است که در زمان انعقاد آن طرفین در یک مجلس حاضرند و عقد را منعقد می کنند . عقد غیر حضوری ( بین غائبین عقدی است که در زمان انعقاد آن طرفین در یک مجلس حاضر نیستند و از طریق نامه ، تلفن و ... باهم در ارتباطند و عقد منعقد می کنند . در عقود حضوری ، پس از تحق ایجاب و قبول عقد منعقد می شود . زمان انعقاد عقد ، زمان تحقق قبول است چون قبول ، رکن دوم عقد است درهرزمان که این رکن بوجود بیاید ، عقد واقع می شود . مکان انعقاد عقد نیز تابع زمان وقوع آنست لذا عقد در مکانی منعقد می شود که قبول در آنجا واقع شده است . با وجود این ، در عقود مربوط به انتقال املاک ثبت شده ، بنظر ما تا زمانیکه ایجاب و قبول با سند رسمی نباشد عقد واقع نمی شود ( مواد 48 ، 47 ، 46 ،22 قانون ثبت ) عقد از طریق مزایده نیز زمانی منعقد می شود که مزایده گذار یکی از پیشنهادهای ارائه شده از طرف شرکت کنندگان در مزایده را قبول کند . در عقد غیر حضوری برای انعقاد عقد ، چهار نظریه ارائه شده است : 1- نظریه اعلان قبول 2- تظریه ارسال قبول 3- نظریه وصول قبول 4- نظریه اطلاع از قبول . درهریک از نظامهای حقوقی یکی از نظریه های فوق انتخاب شده است . در حقوق ایران ، نظریه اعلان قبول بیشتر با این نطام حقوقی سازگار است زیرا طبق ماده 191 قانون مدنی ، عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند .لذا برای انعقاد عقد کافی است که اراده باطنی بنحوی بیان شود . در عقد غیر حضوری همینکه مخاطب ایجاب ، بنحوی اراده باطنی خود را بیان کند مثلا نامه قبولی را بنویسد ، عقد منعقد می گردد. مکان انعقاد عقد نیز مکان تحقق قبول می باشد .