ثبت املاک موقوفه و تشریفات آن در حقوق ایران

از جمله مهمترین اموالی که می توان مورد وقف قرار گیرد ، وقف اموال غیرمنقول و املاک می باشد . نهاد وقف نیز به عنوان یک نهاد حقوقی ، دارای خصوصیات و مشخصات ویژه ای می باشد که از جمله این خصوصیات می توان به حبس مال و فک ملک، تسبیل منفعت و دوام و استمرار حبس عین موقوفه اشاره کرد. وقف از سه رکن تشکیل می یاید: واقف، موقوفُ علیه و عین موقوفه. در شرع و قانون هر یک از این سه رکن باید واجد شرایط شرعی و قانونی خاص خود باشد تا وقف به صورت صحیح تحقق یابد. اراضی و املاک موقوفه مانند اراضی زراعی با آن که قوانین نسبتاَ زیادی در خصوص آن به تصویب رسیده است،مع الاسف در هیچ یک از این قوانین تعریفی از این اراضی و املاک به عمل نیامده است. موقوف? غیر منقول، گونه ی خاصی از اراضی و املاک است که نظام حقوقی ویژه ای دارد. خاص بودن این گونه اراضی و املاک، به دلیل نوع مالکیت آن هاست. قانون مدنی ایران با اقتباس از فقه امامیه، احکام مفصلی در مورد وقف و آثار آن، شرایط و انواع وقف، شرایط واقف و موقوفُ علیهم، موقوفه و ادار? آن شرایط تولیت و متولی موقوفه، نظارت بر اعمال متولی و صلاحیت های ناظر و امثال این ها مقرر داشته است. البته لازم به ذکر است که عقد وقف از عقود تشریفاتی نمی باشد و اساس و ارکان این عقد مبتنی بر احکام شرعی می باشد و از لحاظ شرعی برای وقوع عقد وقف ثبت آن شرط نشده است ، بنابراین شرعاً تشریفات ثبتی در تحقق عقد وقف نقشی ندارد. قانونگذار در مواد 11 و27 الی 31 قانون ثبت، راجع به لزوم درخواست ثبت موقوفات غیرمنقول وتنظیم اظهارنامه ثبتی به نام موقوفه،مستندات ونحوه تصرفات موقوفه،تصرفات اشخاص به نام وقف،متقاضی ثبت موقوفه،اختیار وتکلیف متولی یا سازمان اوقاف راجع به تسلیم اعتراض نسبت به درخواست ثبت دیگران ویا اعتراض به عملیات تحدید حدود املاک دیگر و همچنین اعتراض به منظور حفظ حقوق ارتفاقی موقوفه و مانند این ها،مقرراتی پیش بینی نموده است اما باید توجه داشت که وقف اموال غیر منقول،امتیاز ویژه ای برای موقوفات ایجاد نمیکند، مگر آنچه که در قوانین آمده است.مثلا واقف نمی تواند بر خلاف قوانین آمره، ترتیبی برای اداره موقوفه تعیین کند.البته نظیر این گونه التزام ها برای متولیان موقوفات هم وجود دارد. موقوفه، خود نیز در بسیاری از امور، وضعی شبیه سایر مالکان دارد. برای نمونه باید یادآوری کرد که هر گونه تفکیک وافراز اراضی و املاک موقوفه باید طبق مقررات مربوطه نظیر ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاح قانون ثبت و ماده 15 قانون زمین شهری صورت گیرد و از این حیث تفاوتی میان موقوفه و دیگر مالکان وجود ندارد. به لحاظ «حبس عین» در وقف و جدا ساختن مالک از مایملک واقف و مصون داشتن آن از انتقال، نباید پنداشت که اراضی موقوفه، موضوع حقوق ثبت املاک قرار نمی گیرند. چنان که تصرف ویا تقاضای ثبت، به عنوان «مالکیت» محدود نمی شود و «تصرف به عنوان وقفیت» و یا «تقاضای ثبت به عنوان وقفیت»، در عالم حقوق پذیرفته شده است. در همین راستا، انتقال و دادوستد و بیع و تبدیل موقوفه هم با رعایت مواد 88و 89 و 90 و 349، قانون مدنی و فراهم آمدن شرایط مندرج در مواد مذکور صحیح است و نباید تصور کرد موقوفه به طور کلی غیرقابل انتقال است. درست است که اصل بر منع نقل و انتقال و دادو ستد و یا تبدیل آن، میسر و ممکن خواهد بود و از این حیث، موقوفه تفاوتی با سایر اموال غیر منقول موضوع حقوق ثبت املاک ندارد. عمده اشکال در تبیین وضع مالکیت موقوفه وتعیین وتشخیص مالک آن،از نامأنوس بودن مفهوم شخصیت حقوقی در فقه، از سده های گذشته نشأت می پیرد. اما در جهان کنونی که شخص وشخصیت حقوقی در کلیه نظام های فقهی وحقوقی پذیرفته شده است و در اصالت آن تردیدی وجود ندارد. بنابراین قانونگذار ناگزیر است ضمن شناسایی این شخصیت،حقوق و تکالیفی برای آن قائل شود. در خصوص جایگاه املاک و اراضی موقوفه و اهمیت فراوان تثبیت آن ها در حقوق ثبت املاک، باید به بند 4 ماد? 1 آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب 1317 ( اصلاحی 1380 ) اشاره کرد که « دفتر ثبت موقوفات» را به عنوان یکی از دفاتر مهم ادار? ثبت برشمرده است. همچنین ماد? 27 قانون ثبت مصوب 1310، ناظر به اشخاصی است که صلاحیت و تملیف دارند نسبت به تقاضای ثبت موقوفات اقدام کنند و یا برای حفظ حقوق موقوفات مبادرت به اعتراض نمایند. بدیهی است تقاضا و یا اعتراض مذکور باید به عنوان نمایندگی باشد. متقاضی ثبت به عنوان وقف، حتماً باید دارای مدارک و مستنداتی ارائه نماید که بر تصرف به عنوان وقف یا تصرف سابق خود به عنوان تولیت و یا داشتن نمایندگی از طرف متصرفی که متقاضی ثبت به عنوان وقفیت است، دلالت کند. در غیر اینصورت، تقاضای ثبت او به عنوان وقف پذیرفته نخواهد شد. در صورت عدم اقدام متولی نسبت به درخواست ثبت موقوفه ظرف مدت مذکور، ادار? اوقاف مکلف به تقاضای ثبت است. از ماد? اخیر مستفاد می شود که اولویت تقاضای ثبت موقوف? دارای متولی، بر عهد? متولی است و تکالیف و صلاحیت های متولی و ادار? اوقاف محل از این حیث، در عرض یکدیگر قرار ندارند و متولی مقدم است. ماد? 33 آئین نام? مذکور صراحت دارد که اگر موقوفه متولی خاص نداشته باشد، ادار? اوقاف صلاحی تقاضای ثبت خواهد داشت. ادار? ثبت، اسناد مالکیت موقوفاتِ دارای متولی را به نام موقوفه و به تصدی و تولیت متولی صادر می کند و رونوشت اسناد مالکی مزبور را به ادار? اوقاف می دهد و اسناد مالکیت موقوفات فاقد متولی و همچنین اسناد مالکیت موقوفات عام را نیز به نام موقوفه و با تولیت سازمان اوقاف و امور خریه صادر می نماید . مواد مختلفی از قانون ثبت، متضمن اجرای عدم اقدام متولی یا نمایند? اوقاف و موجد مسئولیت برای آن هاست. در این راستا و به منظور حفظ موقوفات و رعایت حقوق و منافع آن ها، قانونگذار وظایفی را نیز برای دفاتر اسناد رسمی در نظر گرفته است و ثبت کلی? معاملات نسبت به عین یا منافع موقوفات در دفاتر اسناد رسمی را منوط و موکول به موافقت سازمان اوقاف دانسته است. در مواردی مطابق قانون ثبت اسناد و املاک، به افراد ذینفع اجازه داده شده است تا چانچه نسبت به درخواست های ثبت و عملیات مقدماتی ثبت، اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را در مهلت های قانونی پیش بینی شده در این قانون به اداره ثبت محل، تقدیم و دادخواست حقوقی مربوطه را در مهلت قانونی به دادگاه صالح تسلیم و رسید آن را دریافت و برای جلوگیری از ادامه عملیات مقدماتی ثبت به اداره ثبت محل ارائه نمایند. این اعتراضات سه دسته اند:اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، اعتراض به حدود ملک مورد در خواست ثبت و اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک مورد درخواست ثبت یکی از دعاوی مرتبط با املاک موقوفه دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی است. در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود. هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود». بنا به مراتب برای رسیدگی به درخواست ها ، هیأت حل اختلاف در اداره ثبت محل به کیفیت مندرج در ماده 148 اصلاحی تشکیل می شود. یکی دیگر از دعاویی که در دادگستری و در ارتباط با املاک، مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد دعوایی است که از اجرای ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب سال 1383 ناشی می شود. این ماده که در خصوص صدور اسناد مالکیت املاک وواقع در بافت مسکونی روستاها و دهستان های مشمول قانون میباشد .یکی دیگر از دعاوی ثبتی مربوط به املاک و به تبع آن املاک وقفی بر اساس ماده 9 آیین نامه اجرایی بند 4 ماده 133 قانون برنامه چهارم این است که در صورتی که عرصه متصرفی، موقوفه باشد و متصرف دارای اجاره نامه از متولی یا اداره اوقاف باشد، سند مالکیت اعیان بنام او صادر و د غیر اینصورت مراتب به متولی یا اداره اوقاف حسب مورد اعلام تا پس از تنظیم اجاره نامه، مجوز صدور سند مالکیت اعیان صادر گردد. یکی از تصمیماتی که مرتبط با موضوع ما می باشد صدور سند مالکیت اعیانی بنام متصرف است. چنانچه زمین اعیانی احداث شده در آن که تصرف متصرف شده است موقوفه باشد و برای تصرف در این زمین، متصرف با ادار? اوقاف یا متولی موقوفه اجاره نامه تنظیم نموده باشد رأی هیأت پس از احراز مراتب به صورت « صدور سند مالکیت اعیانی بنام متصرف» خواهد بود.