بررسی ماده 117 قانون ثبت و معاملات معارض وثیقه گذاران بانک ها بر روی املاک توثیفی

در مواردی مشتریان بانک ها ابتدا ملک غیرمنقول خود را به بیع عادی به خریدار منتقل می نمایند و سپس همان ملک را بابت تضمین تسهیلات در وثیقه بانک ها قرار می دهند که این امر منجر به ادعای حقوق مالکانه خریدار بر روی مورد وثیقه می شود. حال سوال اینجاست که آثار و ضمانت اجراهای واقع بر معاملات معارض املاک توثیقی بانک ها چیست و در صورت وجود معامله معارض، حق کدام یک از منتقل الیه و مرتهن مقدم است؟ وثیقه گذاشتن ملکی که قبلاً به موجب سند عادی به دیگری انتقال داده شده است، علی رغم آنکه تعهدی معارض با تعهد اولیه در برابر منتقل الیه تلقی می گردد، لکن نظر به رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/8/51 و با توجه به آنکه تعهد اولیه به موجب سند عادی بوده است، مشمول ماده 117 قانون ثبت نشده و ضمانت اجرای مربوطه در خصوص چنین اعمالی قابل اعمال نیست. در مقام ترجیح بین حق منتقل الیه و بانکی که ملک مزبور را در قبال اعطای تسهیلات به عنوان وثیقه پذیرفته است، رویه قضایی حاکم، دچار تشتت آراء بوده و برخی بدون آنکه خللی به اعتبار قرارداد عادی فی مابین انتقال گیرنده و انتقال دهنده وارد آورد، حق بانک مربوطه را نسبت به مورد وثیقه معتبر و مرجح دانسته و اجرای مفاد قرارداد عادی را در هر حال منوط به حفظ حقوق مرتهن (بانک) نموده اند؛ در حالی که برخی دیگر از دادگاه ها، با معتبر دانستن قرارداد مستند به سند عادی نسبت به مرتهن، حقوق انتقال گیرنده را مقدم پنداشته اند. از این رو صدور یک رای وحدت رویه جهت از بین بردن این اختلاف آرا در موضوع واحد ضروری به نظر می رسد.