ارزیابی حرکت سلولی تغییرات تراکم های ساخت و ساز در کلان شهرهای ایران؛ مطالعه موردی: شهرک زعفرانیه تبریز

چکیده امروزه رشد شتابان و بی رویه شهرها و افزایش جمعیت کلانشهر و به تبع آن نیاز به مسکن در سطح وسیع، موضوع برخورد با تغییرات گسترده کلانشهرها را به یک چالش اساسی در مباحث برنامه ریزی شهری و جغرافیای انسانی همه کشورها تبدیل کرده است. و به دلیل وقوع تغییرات اساسی طی دهه های اخیر اهمیت بیشتری یافته است پدیده حرکت سلولی که بیشتر در مناطقی که دارای ارزش منطقه ای بالا هستند، رخ می دهد بیشتر به دلیل تغییر و تحولات همین عوامل اقتصادی می باشد. در واقع تراکم ساختمانی معلول علل و عوامل گوناگونی می باشد که قیمت زمین و تاثیر آن بر تراکم می توان به عنوان یکی از همین علل و عوامل می باشد. در واقع افزایش ارزش منطقه باعث می شود تا مالکان به فکر بیشترین استفاده از سطح بیافتند و از ساخت و ساز بیشتر استقبال کنند؛ در این صورت بناهای که هنوز عمر مفید آن ها به پایان نرسیده تخریب می شوند و برج ها و بلند مرتبه ها جایگزین آن ها می شوند و سرمایه ملی به راحتی برای کسب سود به هدر می رود. در حقیقت تراکم شهری نامطلوب، یکی از معضلات اساسی شهرهای امروز است و می تواند منشاء بسیاری از نابسامانی های دیگر از قبیل آلودگی بصری و بهم خوردن خط آسمان شهر شود. از سوی دیگر خودکفایی شهرداری ها و فروش تراکم به عنوان ابزاری برای کسب درآمد به این موضوع دامن زده است. داده ها و روش : با جمع آوری اسنادی و میدانی داده های مورد نیاز و با استفاده از روش های و مدل هایی (آی دی دبیلو، کرنل دنسیتی، کراس تب، فازی سازی، رشد نمایی، آنتروپی شانون و پیرسون و همچنین برخی تحلیل ها به بررسی اثرات ارزش منطقه ای در افزایش تراکم وکاهش عمر مفید ساختمان ها و ارتباط خود کفایی شهرداری ها با افزایش تراکم پرداخته شد. نتایج: نتایج حاکی از وجود همبستگی بین افزایش ارزش منطقه ای و افزایش تراکم ساختمانی است؛ که رقم این همبستگی برابر با 863/0 می باشد. از آنجای که شهرک زعفرانیه با متوسط ارزش زمین (25000000ریال) جزوه مناطق گران شهر تبریز محسوب می شود و عمر قطعات و سلولهای تغییر یافته همگی کمتر از سی سال بوده ؛ این موضوع نشان دهنده همبستگی بین افزایش ارزش منطقه ای و کاهش عمر مفید ساختمان ها می باشد و همچنین فروش تراکم به عنوان یک چهارم منابع درآمدی شهرداری ها، نشانگر این است که این حرکت مبتنی بر اصل درآمد بوده نه ابزار شهرسازی.