تحلیل رفتار قیمت مسکن با استفاده از روش سری های زمانی دوره ای(مطالعه موردی:شهر تهران)

مسکن یکی از ضروری ترین احتیاجات جوامع بشری است و تامین آن همواره مورد توجه مردم و دولت ها بوده است. وجود ویژگی های منحصر به فرد در مسکن باعث تمایز بازار مسکن از بازار سایر کالاها و تاثیر گذاری متفاوت آن بر اقتصاد و رفاه خانوارها شده است. از عمده ترین ویژگی های مسکن می توان به ثبات مکانی مسکن، ناهمگنی چند بعدی، نرخ استهلاک پایین و نیز ویژگی دوگانه مصرفی- سرمایه ای آن اشاره کرد. اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ایران نیز مانند سایر کشورهای جهان از دو دیدگاه اقتصاد خرد و کلان قابل تامل می باشد، از دیدگاه اقتصاد خرد، بر اساس اطلاعات مربوط به بودجه خانوار، منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، بطور متوسط حدود 30 درصد از کل مخارج خانوار شهری طی بازه زمانی 1376 تا 1386 به مسکن اختصاص یافته، که این سهم برای دهک های کم درآمد جامعه تا حدود 40 درصد نیز افزایش داشته است. بزرگ بودن سهم کالای بادوامی چون مسکن در سبد خانوار موجب می شود تا همواره سطح رفاه خانوار تحت تاثیر نوسانات قیمتی آن قرار گیرد. همچنین ارتباط نزدیک بخش مسکن با بازار نیروی کار و شناخته شدن بیش از 110 فعالیت اقتصادی مرتبط با بازار مسکن در اقتصاد ایران، اهمیت فراوان بخش مسکن را از نقطه نظر رفاه اقتصادی روشن می سازد. از دیدگاه کلان اقتصادی، بازار مسکن در ایران در طول 15 سال گذشته، یکی از پرنوسان ترین بخش های اقتصادی بوده است. سهم قابل ملاحظه 5.6 درصدی کل سرمایه گذاری بخش خصوصی از تولید ناخالص داخلی بر ارتباط این بخش با تحولات اقتصاد کلان دلالت دارد. همچنین 41 درصد از حجم سرمایه ثابت ناخالص در بازه زمانی 1376 تا 1386 به بخش ساختمان اختصاص یافته است . لازم به ذکر است که بخش عمده از سرمایه گذاری دولتی صورت گرفته در بخش ساختمان، مربوط به سرمایه گذاری در طرح های عمرانی و زیرساختی می باشد و ارتباط اندکی با بخش عرضه مسکن دارد، از این رو حضور عمده بخش خصوصی در این زمینه نشان دهنده فعال بودن مکانیزم بازار در بخش مسکن است و عرضه و تقاضای صورت گرفته توسط بخش خصوصی در این زمینه خود را در قالب قیمت مسکن، قیمت زمین و نرخ اجاره بها آشکار می سازد. بنابراین با توجه به نقش مسکن در اقتصاد خانوار و نیز اقتصاد کلان نیاز به مطالعه های بیشتر و دقیق تر در این زمینه از نقطه نظر های مختلف احساس می گردد. در این پژوهش با استفاده از روش سری های زمانی دوره ای، نوع رابطه بین متغیرهای تولید ناخالص داخلی، نقدینگی، سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید و قیمت زمین با قیمت مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. با توجه به روش تحقیق بکارگرفته شده، تمرکز مطالعه فعلی بر بررسی رابطه متغیرهای مذکور با قیمت مسکن در فصل های مختلف سال می باشد. در این پژوهش پس از انجام آزمون های مربوط به حالت یک متغیره و نیز آزمون ریشه واحد هگی، وجود روابط بلندمدت و کوتاه بلندمدت بین متغیرهای مدل و قیمت مسکن بررسی شده است. بطور کلی براساس روش تحقیق اتخاذ شده در این پژوهش و آزمون های صورت گرفته بر روی متغیرهای مدل، نتایج کلی بدست آمده بصورت زیر می باشد: ? براساس نتایج حاصل از بکارگیری روش سری های زمانی دوره ای در حالت یک متغیره، دو متغیر قیمت مسکن و نقدینگی هریک دارای همبستگی فصلی و دو متغیر قیمت زمین و نقدینگی هریک دارای واریانس ناهمسانی فصلی می باشند. ? در افق زمانی بلندمدت در مدل غیردوره ای، هریک از متغیرهای تولید، نقدینگی، سرمایه گذاری و قیمت زمین دارای رابطه ای مثبت با قیمت مسکن می باشند. در مدل دوره ای، بین تولید و قیمت مسکن در سه فصل سال یعنی بهار، تابستان و زمستان رابطه بلندمدت مثبتی برقرار می باشد و در فصل پائیز بین این دو متغیر مذکور رابطه بلندمدت وجود ندارد. شدت رابطه مثبت بین دو متغیر تولید و قیمت مسکن در فصل تابستان بیش از دو فصل بهار و زمستان می باشد. لازم به ذکر است تنها مدل مربوط به فصل های تابستان و زمستان از لحاظ آماری با مدل غیردوره ای متفاوت است. ? در بلندمدت، در مدل غیردوره ای و نیز در هر چهار فصل از سال، بین قیمت مسکن و نقدینگی رابطه هم انباشتگی مثبت وجود دارد. میزان رابطه مثبت بین دو متغیر نقدینگی و قیمت مسکن در فصل تابستان بیش از سایر فصل های سال می باشد. بین مدل غیردوره ای و فصل های مختلف سال از لحاظ آماری تفاوت معناداری دیده نمی شود. در کوتاه مدت نیز رابطه بین قیمت مسکن و نقدینگی مثبت می باشد. ? در افق زمانی بلندمدت، رابطه ای مثبت بین سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید و نیز قیمت مسکن وجود دارد. وجود رابطه مثبت بین دو متغیر مذکور در مدل غیردوره ای و نیز فصل تابستان تائید می شود و در سایر فصل های سال رابطه ای بین سرمایه گذاری و قیمت مسکن وجود ندارد. لازم به ذکر است که مدل فصل تابستان از لحاظ آماری تفاوت معناداری با مدل غیردوره ای دارد. در کوتاه مدت، رابطه سرمایه گذاری و قیمت مسکن در وقفه های مختلف متفاوت است، در وقفه های کوچک تر با علامت مثبت و در وقفه بزرگتر با علامت منفی ظاهر شده است. ? در بلندمدت بین قیمت زمین و قیمت مسکن در مدل غیر دوره ای و نیز چهار فصل سال رابطه مثبت وجود دارد و میزان این رابطه در فصل تابستان بیش از سایر فصل های سال می باشد. از لحاظ آماری تفاوت معناداری بین مدل های موجود در فصل های مختلف سال با مدل غیردوره ای وجود ندارد. در کوتاه مدت، وجود رابطه ای مثبت بین قیمت زمین به عنوان نهاده تولید و قیمت مسکن تائید می شود.