بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهری با استفاده از شبکۀ عصبی مصنوعی موردشناسی: منطقۀ دو تبریز

مسکن، سهم پایه‌ای در بسته مصرفی خانوارها را داراست. در حقیقت، برای اغلب خانوارها، خرید مسکن مهم‌ترین تراکنش مالی آن‌ها محسوب می‌شود. همچنین، مسکن سهم قابل توجهی از هزینه های خانوار و در برخی موارد حتی کل دارایی خانوارها را تشکیل می دهد. بازار مسکن، می‌تواند تحت‌تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی، تفاوت‌های فضایی، ویژگی‌های ساختاری جامعه و امکانات رفاهی محیط قرار گیرد. بدین‌سان که ناهمگن بودن مسکن و چگونگی رتبه‌بندی ویژگی‌های مختلف یک واحد مسکونی توسط خریداران سبب شده است تا قیمت مسکن دستخوش تغییرات و نوسانات گردد. پژوهش حاضر، به دنبال پاسخ‌گویی به این سوال است که «چه عواملی سهم بیشتری در تعیین قیمت مسکن در منطقه دو تبریز دارد؟». پژوهش حاضر به لحاظ هدف کاربردی و به لحاظ روش و ماهیت همبستگی می‌باشد. از شبکه عصبی مصنوعی براس سنجش همبستگی بین متغیرهای استفاده گردیده است. اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی از طریق مراجعه مستقیم به مشاورین املاک جمع‌آوری شده است. جامعه آماری، واحدهای مسکونی منطقه دو تبریز به تعداد 56107 مسکن می‌باشد که با استفاده از فرمول کوکران 384 نمونه برآورد شد و برای برآورد مطلوب 400 واحد مسکونی به صورت تصادفی به عنوان نمونه پژوهش انتخاب گردیده ‌است. یافته‌های پژوهش نشان می‌دهد که سهم متغیر‌های کالبدی در تعیین قیمت واحدهای مسکونی 8/53 درصد، سهم متغیر‌های دسترسی برابر با 2/39 درصد و سهم متغی‌های محیطی 7 درصد می‌باشد. از بین کل متغیر‌ها، متغیر‌های مساحت زیربنا با 4/28 درصد، فاصله از مراکز درمانی با 4/6 درصد، فاصله از مراکز بهداشتی با 1/5 درصد و نمای ساختمان با 6/4 درصد بیشترین سهم متغیر قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. در این پژوهش از نرم افزارهای MATLAB 2013 و ArcMap 10.4 بهره گرفته شده است.