کمبود ابزارهای مالی و لزوم توسعه ابزارهای مالی یکی از مهمترین مسائل در حوزه ابزارهای تامین مالی است که در کشورهای مسلمان و بازارهای اسلامی بدلیل عدم قابلیت استفاده از اوراق قرضه ، بواسطه ربوی بودن، نمود بیشتری دارد. در این پژوهش انواع مدلهای عملیاتی اوراق صکوک استصناع را مورد کاوش قرارداده و با تحلیل محتوا و بررسی ویژگیهای اوراق استصناع ضمن معرفی مدل ترکیبی «صکوک استصناع و اجاره با اختیار خرید برای بانی» ، مطابقت کاربردی این اوراق را با انواع ویژگیهای پروژه های شهری مانند خروجی پروژه ، اندازه پروژه ، گردش وجوه پروژه و ... مورد بررسی قرار دادیم. از نتایج این بررسی می توان بیان داشت که اوراق صکوک استصناع می تواند برای تامین مالی پروژه های فاقد سود دهی نیز بکار رود(برخلاف بسیاری از اوراق که فقط پروژه های سود ده را تامین مالی می کنند). در ادامه به تعیین شاخص های تاثیر گذار در انتخاب مدل عملیاتی صکوک استصناع پرداخته و با بهره گیری از نظرات خبرگان و تحلیل سلسله مراتبی (ahp) این مدلها رتبه بندی گردیدند و تحلیل حساسیت رتبه بندی نیز با توجه به دیدگاههای بانی و دیدگاههای سرمایه گذار انجام گردید. در پایان با توجه به اینکه پروژه های شهری در بخش دولتی و شبه دولتی(شهرداری) اجرا می گردند و دیدگاههای سرمایه گذار نسبت به دیدگاههای بانی دارای ارجحیت بیشتری است، مدل «صکوک استصناع و اجاره با اختیار فروش برای سرمایه گذار» برای تامین مالی پروژه های شهری پیشنهاد گردید.