یکی از ابزارهای لازم و مؤثر برای توسعه اقتصادی کشور ، وجود نظام بانکی کارآمد است . در نظام بانکی ایران ، تجهیز منابع و تخصیص آن در قالب تسهیلات بانکی همچنان اصلی ترین وظیفه بانک های تجاری را تشکیل می دهد . از این رو با افزایش مطالبات معوق و تأخیر در بازپرداخت وام ها ، ضرورت تخصیص بهینه تسهیلات و بررسی رفتار پرتفوی اعتباری بانک ها ، بیش از پیش نمایان می شود . با این نگاه ، در پژوهش حاضر به مدل سازی پیش بینی رفتار پرتفوی وام بانکی با استفاده از زنجیره های مارکوف با حالت ( وضعیت ) های محدود پرداخته شده است . مدل مارکوف پیشنهادی ، دارای سه حالت ( وضعیت ) مشخص برای وام هاست که عبارتند از ( 1 ) وام فعال یا زنده (2 ) وام با تأخیر یک تا سه ماهه در بازپرداخت ( 3 ) وام معوق . روش تحقیق ، توصیفی از نوع پیمایشی است . جامعه آماری آن را اطلاعات بازپرداخت کلیه وام های مسکن ارائه شده از ابتدای سال 1388 تا انتهای سال 1389و نیز ابتدای سال 1390 بانک ملی ایران در شعب شهرستان شاهرود ، تشکیل می دهد که در طی دوره بررسی جریان دارند و تسویه نشده اند . به علت محدود بودن جامعه آماری ، نمونه گیری صورت نگرفته است . تجزیه و تحلیل داده ها از طریق مدل زنجیره های مارکوف گسسته ، آزمون مقایسه میانگین دو جامعه به منظور بررسی دقت پیش بینی مدل و تست خوبی برازش کای دو به منظور بررسی خاصیت ثبات مدل ، توسط نرم افزارهای اکسل و اس پی اس اس صورت گرفته است . به این ترتیب ماتریس انتقال بین حالت های مختلف ، توسط اطلاعات تاریخی از پرتفوی وام مسکن بانک ملی به دست آمد . سپس پیش بینی از تعداد پرداخت های به موقع ، تأخیر در بازپرداخت و عدم بازپرداخت برای پرتفوی مشخصی از تسهیلات اعطائی ، انجام گردید . نتایج به دست آمده حاکی از آن است که مدل مارکوف پیشنهادی با دقت خوبی توانایی پیش بینی وضعیت معوق را داراست و نیز ماتریس احتمال انتقال دارای ثبات نیست و وابسته به زمان است .