رشد شهر و شهرنشینی در هر دوره و در هر منطقه، محصول منطقی شرایط خاص محیطی و تابع اوضاع فراملی و جهانی است. شهر نشینی در کشورهای در حال توسعه متاثر و بازتاب شرایط سیاسی، اقتصادی و فرهنگی حاکم بر جامعه در دوره ای طولانی است که از نتایج آن می توان به رشد سریع شهرهای بزرگ به همراه مهاجرت های وسیع و گسترش کالبدی ناموزون اشاره نمود که از تبعات منفی آن؛ رشد پراکنده شهر، تخریب اراضی زراعی پیرامون و بوجود آمدن فاصله فیزیکی- زمانی زیاد بین کاربری هاست. در مقابل؛ هسته های مرکزی شهرها غالباَ با مساله زوال و فرسودگی، مشکلات اقتصادی و اجتماعی خاص خود و گریز ساکنان بومی خود مواجه گشته و بسیاری از ظرفیت های موجود توسعه، در درون محدوده شهرها بکار گرفته نشده اند. در این میان آنچه حائز اهمیت است، درک صحیح از عوامل موثر و فرایندهای بوجود آورنده می باشد. در این پژوهش سعی شده است روند گسترش فیزیکی شهر اراک و ظرفیت های موجود توسعه درونی طی دوره های مختلف و ظرفیت های موجود در محدوده شهر برای توسعه آتی مورد بررسی قرار گیرد. بنابراین هدف پژوهش شناخت ظرفیت های درونی موجود بوده که در ادامه با تاکید خاص بر روی ویژگی های اجتماعی- اقتصادی و کالبدی بافت فرسوده بخش مرکزی شهر و نقش آن در توسعه درونی می باشد. لذا جهت بررسی از مطالعات کتابخانه ای و میدانی ، نرم افزارهای آماری- فضایی، تصاویر ماهواره ای و روش های تکوینی، تحلیلی و همبستگی با تاکید بر نگرش سیستمی استفاده شده است. نتایج بررسی نشان می دهد که شهر اراک طی دوره بعد از صنعتی شدن (بعد از دهه 40 شمسی) با گسترش کالبدی و رشد پراکنده شهری مواجه بوده است که در این بین در وضع موجود شهر، ظرفیت های توسعه درونی بسیاری وجود دارد که از آن جمله می توان به اراضی بایر، مخروبه، متروکه و بیش از 357 هکتار بافت فرسوده اشاره نمود. بررسی های تفصیلی از محدوده مرکزی شهر نشان می دهد که عوامل اقتصادی- اجتماعی زمینه ساز زوال اجتماعی و فرسودگی کالبدی شهر هستند و بین شاخص های اجتماعی و فرسودگی کالبدی، رابطه معناداری وجود دارد. همچنین نتایج مدل های فازی و تحلیل سلسله مراتبی؛ نشان می دهد که بافت های فرسوده بخش مرکزی از ظرفیت بالایی جهت توسعه درونی برخوردارند. از آنجایی که تحقق توسعه درونی در این بافت ها نیازمند شناخت سایر ابعاد است، بنابراین توسعه اقتصادی- اجتماعی بستر و زمینه ساز توسعه کالبدی قلمداد می شود. در پایان جهت احیاء، ساماندهی و تحقق توسعه درونی بافت محدوده بخش مرکزی، راهبرد تلفیقی توانمند سازی/ ظرفیت سازی به عنوان رویکردی از تئوری با آفرینی شهری، پیشنهاد شده است