روند شهرنشینی و شهرسازی از زمان شکل گیری تا کنون با فراز و نشیب های بسیار روبرو بوده است. این تغییر و تحولات از یک سو متأثر از عوامل و شرایط گوناگون زمانی و مکانی بوده و از سوی دیگر باعث ایجاد دگرگونی هایی در شکل و شیوه شهرنشینی و شهرسازی شده است. از دیگر مشکلات شهر و شهرنشینی، توسعه فیزیکی شهر و مناطق می باشد که فرایندی پویا و مداوم است که طی آن محدوده های فیزیکی شهر و فضاهای کالبدی آن در جهات عمودی و افقی از حیث کمّی و کیفی افزایش می یابد. اگر این روند، سریع و بی برنامه باشد، به ترکیب فیزیکی مناسبی از فضای شهری نخواهد انجامید و در نتیجه شهر یا منطقه را با مشکلاتی روبرو می کند. در این تحقیق الگوی کنونی منطقه 22 شهر تهران بصورت خطی یا موازی مورد ارزیابی قرار گرفته و همینطور تجزیه و تحلیل تحقیق با استفاده از روش دلفی و مدل تحلیلی swot صورت گرفته است و سعی در ارائه راهکار مناسب در جهت بهبود وضعیت فیزیکی و توسعه منطقه در آینده دارد.