چکیده در نظام حقوقی ما دعاوی راجع به معاملات اموال غیر منقول از پرابهام ترین موضوعات مورد بحث می باشد و حتی می توان گفت ریشه بسیاری از دعاوی مدنی و حتی جزایی در این موضوع نهفته است. در این میان دو سوال مهم وجود دارد که جواب دادن به آن ها ضروری به نظر می رسد: از یک سو، ماهیت بیع املاک ثبت شده چیست و از سوی دیگر، استماع دعوا در این موضوع به چه نحو می باشد. در پاسخ به سوال نخست دو نظریه عمده از سوی نظریه پردازان به نام های نظریه صحت و بطلان ارائه شده است. با تحلیل دو نظریه مذکور و تبیین ایرادات وارد بر آن ها به نظر می رسد باید گفته شود که هیچ یک از دو نظر به صورت مطلق نمی تواند مورد پذیرش قرارگیرد. بدین ترتیب در این نوشتار در مقام بیان نظریه ای میان صحت و بطلانِ مطلق هستیم که از مفهوم قابلیت استناد قرارداد سرچشمه می گیرد، با این توضیح که در مواردی که بیع، ثبت رسمی نشده است اصولا قرارداد میان طرفین صحیح است اما نسبت به اشخاص ثالث غیرقابل استناد است. این نظریه دو استثنا دارد: یک- استناد خود ثالث به قرارداد؛ دو- علمِ پیشینی ثالث به قرارداد. بدین ترتیب نه از قواعد فقهی و اصل رضایی بودن عقود عدول می گردد و نه مصالحی که طرفداران نظریه بطلان بر آن ها تاکید می کنند نادیده گرفته می شود. در ادامه با بررسی قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت، این نتیجه به دست می آید که طرح دعوای اثبات مالکیت با این که اصولا غیر قابل استماع است، در مواردی قابل استماع می باشد؛ همچنین دعاوی مثل اثبات قرارداد، اثبات تاریخ معامله و اثبات مالکیت، تنها اعلام وضع موجود هستند و قرارداد واقع شده را اعلان می کنند؛ به نحوی که، نمی توان بر اساس حکم دادگاه ادعا نمود که سند رسمی به دست آمده-است. اثر این حکم نیز تنها در روابط طرفین است و نه شخص ثالث. واژگان کلیدی: بیع املاک ثبت شده، نظریه صحت، نظریه بطلان، نظریه ی میانه، عدم قابلیت استناد قرارداد، استماع دعوای اثبات مالکیت، نسبی بودن حکم دادگاه.