افزایش سریع وسعت شهرها نسبت به نرخ افزایش جمعیت آن ها در نیم قرن اخیر، مفهوم "پراکنش شهری" را به یک مفهوم مرجع و فراگیر تبدیل نموده است. دغدغه های ناشی از مسئله پراکنش شهری و گسترش افقی شهرها موجب شده است تا کشورهای مختلف در سراسر جهان به اتخاذ تمهیداتی جهت مهار این بحران اقدام کنند. زمینه های این تمهیدات شامل سیاست های بلندمرتبه سازی، انبوه سازی، تغییر قوانین مالیاتی، وضع قوانین و مقررات استفاده بهینه از زمین و در رأس آنها سیاست های افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی بوده است. اتخاذ راهکارهای جدید به شکل گیری اصطلاحات جدیدی نظیر متراکم سازی شهری، شهر پایدار، شهر فشرده، و رشد هوشمند منجر شده است. تحقیق حاضر تلاش می کند با به کارگیری اصول رشد هوشمند و بررسی و تدوین چارچوب نظری تعیین تراکم مسکونی، به شناسایی و تحلیل عوامل موثر بر تعیین تراکم مسکونی پرداخته و با ارائه راهکارهای مناسب، زمینه ای برای هدایت منطقی گسترش بافت های شهری را فراهم آورد. شهر تهران یکی از شهرهای کشور است که رشد سریع مساحت را نسبت به رشد جمعیت خود تجربه کرده، چنانکه می توان الگوی رشد پراکنده یا گسترش افقی بی رویه را برای آن متصور بود. منطقه 22 شهر تهران به عنوان بزرگترین و وسیع ترین توسعه شهری متصل به این شهر که دارای شهرک های پراکنده و زمین های وسیع خالی از ساخت و ساز شهری است به عنوان نمونه موردی این تحقیق انتخاب شده است. در این تحقیق ابتدا به بررسی نظریات و تجربیات مرتبط با بحث تراکم شهری پرداخته و چارچوب نظری مورد استفاده معرفی می شود. در ادامه با شناخت خصوصیات محدوده مورد مطالعه، انتخاب متغیرهای موثر در تراکم مسکونی و انجام تحلیل عاملی، و رجوع به اصول و راهبردهای رشد هوشمند در رابطه با تراکم شهری، الگوی تعیین تراکم مسکونی برای منطقه 22 تعریف می شود. در این راستا با استفاده از سنجه های تراکم حاصل از بررسی مباحث نظری و پژوهش های انجام شده، و با انجام تحلیل عاملی و تطبیق نتایج حاصل از آن با اصول و راهبردهای رشد هوشمند، در نهایت شش عامل تراکم جمعیتی، تراکم ساختمانی، میزان فشردگی بافت مسکونی (نحوه پخشایش قطعات مسکونی)، موقعیت و میزان خدمات عمومی، وضعیت شبکه معابر و پیاده راه ها، و وجود فضاهای سبز و باز، به عنوان عوامل تبیین کننده الگوی تراکم مسکونی در منطقه 22 معرفی شده اند. در انتها نیز نواحی چهارگانه این منطقه براساس الگوی تعریف شده مورد ارزیابی قرار گرفته اند. در این ارتباط بررسی نواحی چهارگانه این منطقه بر اساس الگوی تعریف شده، نشان می دهد که از نظر الگوی تراکم، ناحیه چهار بیشترین و ناحیه سه کمترین انطباق را با اصول رشد هوشمند دارا می باشد.