گردشگری شهری در چارچوب یک الگوی فضایی گونه های متفاوتی دارد که بر بنیان جاذبه های موجود در شهر، رویدادها و انگیزه های گردشگری استوار است. محدوده مرکزی شهرها به سبب آنکه گنجینه ای گرانبها از تاریخ و فرهنگ جامعه را در خود جای داده اند، عموماً مقاصد مهمی در جذب گردشگر محسوب می شوند. با توجه به رابطه متقابل میان توسعه گردشگری و باززنده سازی بافت های تاریخی، بهره برداری از میراث فرهنگی و تاریخی به ویژه در جهت توسعه مقاصد گردشگری، برای جوامع عرضه کننده آن منافع بسیاری در زمینه های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی خواهد داشت، ضمن آنکه توسعه گردشگری می تواند در جهت حفظ و احیای این فضاها نقش بسزایی داشته باشد. با این حال، تعامل انسان با فضاهای شهری تاریخی و فرهنگی در قالب گردشگری، ضمن اثرات مثبتی که هم برای گردشگر و هم برای بافت های تاریخی به ارمغان می آورد، در صورت بی توجهی و فقدان برنامه ریزی همه جانبه و استراتژیک، می تواند متضمن اثرات منفی قابل توجهی نیز به ویژه برای جامعه میزبان باشد. با این پیش فرض کلی، پژوهش بر آن بوده است تا ضمن بررسی آثار مثبت و منفی توسعه گردشگری بر بافت های تاریخی در زمینه های گوناگون اقتصادی، اجتماعی و کالبدی و با استفاده از تجارب جهانی در امر باززنده سازی فضاهای شهری کهن و اصول و معیارهای مستخرج از جمع بندی آنان، مولفه ها و عناصر فضایی- عملکردی باززند ه سازی بافت های تاریخی با محوریت توسعه گردشگری شهری رادر قالب مدلی مفهومی شناسایی نماید. گزارش حاضر، پژوهشی تحلیلی- توصیفی و مبتنی بر مطالعات اسنادی و کتابخانه ای و پیمایش های میدانی می باشد. بدین منظور پس از تدوین مدل مفهومی ساختار فضایی- عملکردی باززنده سازی بافت های تاریخی با رویکرد گردشگری شهری، محدوده مرکزی شهر تهران به عنوان نمونه موردی تحقیق، به تفکیک مولفه های اصلی باززنده سازی فضاهای تاریخی شهرها و بر اساس عناصر موثر در هر بخش، در قالب ماتریس سوات مورد ارزیابی و تحلیل قرار گرفته است. نتایج این تحلیل حاکی از آن است که عواملی چون فرسودگی بافت و بناهای ارزشمند تاریخی، گریز جمعیت اصیل و فعالیت های متناسب با هویت محدوده، زیرساخت های ناکارآمد، حرکت دشوار سواره و پیاده، اغتشاش سازمان فضایی و ناخوانایی ساختار کالبدی از جمله موانع و کاستی های عمده محدوده برای تبدیل شدن به مرکز فرهنگی و گردشگری شهر تهران است.